相続によって取得した農地の現況が登記地目と一致しない？｜行政書士が解説する「現況確認（非農地）証明」と「農地転用許可申請」
- ブルーシーン行政書士事務所 矢野 雅哉
- 17 分前
- 読了時間: 6分
「親から農地を相続したが、遠方に住んでいるため状況がよくわからない」
「昔から家が建っているのに、登記簿の地目が『畑』のままになっている」
「震災前に農地転用許可を受けたが、避難してしまい事業を行っていない」
このようなご相談は、実は非常に多く寄せられています。
農地についての手続きは、農地法という法律が関わるため、専門的な知識も必要となります。
農地を放置し続けると、農業委員会による是正指導が行われたり、固定資産税の負担や将来の売却・活用時の障害となりかねません。
本記事では、行政書士の視点から、相続により取得した土地を活用・管理するための手続きのひとつとして、現況確認（非農地）証明と農地転用許可申請について、わかりやすく解説します。
農地を農地として（耕作目的で）売買したり、貸し借りするために必要な手続きに関しては、こちらの記事もご確認ください。
1. 相続農地を取り巻く3つの課題と「農地法」の壁
相続農地の手続きが難しい背景には、主に以下の3つの課題が存在します。
手続きの煩雑さ: 農業委員会との綿密な協議が必要であり、書類作成や添付書類の準備なども多岐にわたります。
過去の状況の不明確さ: 特に非農地化（農地でなくなったこと）から長期間経過している場合、その時期や経緯を客観的に証明することが困難です。
法的な知識のサポートが必要: 農地法をはじめとする関係法令に関する専門的な知識が必要となります。
農地法は、優良農地を確保し、農業生産力を維持することを目的としています。
このため、農地を農地以外の用途（宅地、駐車場、資材置場など）に利用すること（転用）を厳しく規制しており、無断で転用すると違反転用として原状回復命令や罰則の対象となるリスクがあります。
2. 【ケース1】山林・原野化農地の対応：現況確認（非農地）証明の手続き
おおむね20年以上耕作放棄され、すでに山林や原野と化し、農地への復元が難しい土地に対しては、農業委員会から「現況確認（非農地）証明」を取得できる場合があります。
非農地証明の対象について
非農地証明は、登記簿上の地目が農地であっても、現況が農地ではないことを証明し、農地法の適用を外してもらうための手続きです。
一種の行政サービスとして、法令の根拠に基づくものではありませんが、証明を受けるための要件は自治体によって若干異なり、一般的に以下の条件を満たす必要があります。
物理的な復元が著しく困難であること: 森林の様相を呈しているなど、容易に農地として復元できない状況であること。
長期の耕作放棄: やむを得ない事情によりおおむね20年以上耕作放棄され、荒廃していること（期間は自治体基準による）。
違反転用の否定: 申請時点まで過去一定期間において、違反転用として追及されておらず、今後も追及される見込みがないこと。
実務上のポイント：非農地化した経過を示す資料の収集
非農地であることを客観的に示すには、過去の航空写真など、非農地化した経過を示す資料や承継関係を確認できる書類（申請者が相続人などの場合）の提出が必要となります。
当事務所では、これらの資料収集から農業委員会との事前協議・証明申請まで代行します。
3. 【ケース2】無許可転用農地の対応：転用許可申請（追認）の検討
前述した非農地証明について、すでに農地転用許可を受けている農地や違反転用があった農地については、適用外となります。
そのため、農地がすでに宅地や駐車場として利用されている、つまり無許可で転用されてしまった状態の農地（違反転用）に対しては、その転用行為を是正する、または、農地法に基づく正式な転用許可を追認として得る手続きを検討することが必要です。
適用される条文：農地法第4条と第5条
農地転用の許可は、農地法第4条または第5条に基づきます。
農地法第4条許可：農地の所有者が自ら農地を転用する場合
農地法第5条許可：農地を転用するために、売買や賃貸借など権利の移転・設定を行う場合
無許可転用の追認を求める場合も、このいずれかの条文に基づいて申請を行い、通常の転用許可と同じ立地基準・一般基準による厳しい審査を受けることになります。
当事務所では、転用目的の適合性を証明するための許可申請書や事業計画書などの作成と、農業委員会との協議・調整をサポートします。
※農地の種別、事業の目的など、許可要件を満たさない場合は、許可が得られない場合もあります。
4. 【その他のケース】過去に農地転用許可を受けた後、必要な登記をしていなかった場合の対応：履行証明
過去に農地転用許可を受けた後、転用事業を完了（住宅建築や駐車場造成など）したが、所有権移転登記や地目変更登記を行わず、許可指令書を紛失してしまったり、相続による承継人への証明が必要となった場合などに、履行証明申請という手続きもあります。
証明の対象
農地法第4条または第5条による許可を受けて、転用事業が許可条件のとおり行われたもの。農業委員会（許可権者）に対して、
許可の条件を履行したことの証明申請書
工事完了報告書
現況写真
承継関係を確認できる書類（証明申請者が承継人の場合）
などを提出する必要があります。
当事務所では、農業委員会への照会により、過去の農地転用許可の有無、許可番号、許可年月日、転用事業計画の内容などを特定し、農業委員会との協議、書類の作成や提出などをサポートします。
履行証明の取得後、
所有権移転登記手続き：司法書士
地目変更登記手続き：土地家屋調査士
に引き継ぐことになりますが、ご希望の場合は、提携している専門家をご紹介いたします。
5. 行政書士に依頼する3つのメリット
農地の手続きには、専門知識や膨大な時間と労力を要し、先延ばしにすることによってリスクも伴います。
当事務所では、お客様の負担を大幅に軽減し、複雑な手続きのサポートを行います。
確実性と信頼性の向上: 農地法などの専門法令の遵守を徹底し、農業委員会との連携を確実に行うことで、手続きの成功率を高めます。
時間短縮と負担軽減: 現地調査、証拠資料収集、煩雑な書類作成、許可後の工事完了報告といった実務を迅速かつ正確に代行します。
精神的負担の軽減: お客様は、複雑な行政手続きや交渉から解放され、農地問題の解決への一歩をサポートします。
相続した農地の管理や手続きでお困りのことがございましたら、農地法に精通した専門家である行政書士にぜひご相談ください。農業委員会との協議や、過去の転用履歴調査なども代行し、お客様の農地問題の解決をサポートいたします。
相続した農地の活用、あるいは事業展開のために農地の転用をご検討されている方、不動産会社、ハウスメーカーの皆様など、ぜひお気軽にご相談ください。
